海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

  一方面,原本处于城市边缘的老工业区被纳入主城范围,这些空间如何得到再次利用,得到广泛重视;另一方面,从全球视野看,老工业区在各城市社会、经济发展的进程中都难逃岁月的洗礼,能否通过转型升级得以复兴,关系到各城市的进一步发展。

  以北京为例,据政府部门的初步统计,腾退老旧厂房的总占地面积超过2500万平米,这大约相当于35个故宫!这些厂房,既需保存特殊的文化价值,又要能承载北京新阶段的产业发展。

  在空间和土地资源稀缺的一线城市,这些宝贵的存量,正成为让产业地产眼馋又有些无从下口的新蛋糕。

  目前看,厂房的改造基本有四大去向:艺术型园区、开放型街区、商务型园区、共享办公。而在北京,随着“允许闲置厂房改建职工宿舍”的新规放出,预计“厂房改宿舍”也将成为新的办法。

  实际上,在厂房的改造上,已经出现了一些颇具体量的“职业选手”,他们有的自有大厂,有的是承租而来;他们的经验能为行业提供有益的借鉴。园区圈今天分享几家具有典型代表性的企业及其代表作。

  【企业名片】BOE PARK是京东方旗下从事园区开发的企业。鲜为人知的是,这家公司已拥有二十余年园区运营与服务经验,形成了健康产业园区、科技文化园区、创新共享空间三大产品线,并提供相应的园区物业管理服务。BOE PARK运营的园区数量并不多,其中,就有两个是从旧厂房改造而来,这奠定了BOE PARK的底色。改造后的园区体量大、生态优美、物业标准高,成功吸引了一票知名企业入驻,实力着实不俗。

  【改造前】属北京电子管厂厂区,电子管厂总占地面积约26公顷,厂区内目前总建筑面积约18万平方米,其中约8万平方米为一五计划时期建设的工业厂房,拥有大量上世纪50年代前苏联设计并监督建造的中西合璧建筑群,典雅古朴,独具风貌,极富历史感和文化韵味。

海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

  【改造后】北京酒仙桥路10号,现在,整个园区占地26万平米,呈现为低密度、花园式的商务科技园区;园区也有一些新建项目,这些新建项目采用了简约折衷主义建筑风格,与旧风貌融合紧密。

  园区的改造升级可以说非常成功:在建筑上,园区完整地保留了历史风貌,同时配以现代办公、通讯设施,成为符合国际企业总部办公需求的甲级写字楼;在产业升级上,20年来,吸引了全球500强企业、国际知名企业及行业龙头企业入驻,园区企业全年平均年产值总和超过600亿,入驻率达到95%。入驻这里的企业很多都大名鼎鼎,譬如ABB、Intel、好丽友、索尼、捷豹路虎、亚马逊、强生、3M、山特维克等,这些企业在此设立了管理总部、营销总部、研发部、科教总部等等。曾创造历史辉煌的“管厂”在今天换了一种方式,继续荣耀。

  【企业名片】德必位于上海,2006年公司的第1个创意产业集聚区在上海建成招商。公司的主要客群非常明确,即文创、科创企业。公司定位为服务商,一方面提供办公环境,一方面提供创业服务、工商注册、品牌推广在内的会员服务。从第1个项目到现在,德必已经积累了37个项目,形成了四大产品系,包括德必易园、德必WE”、德必运动LOFT和特色园区。这些项目针对不同体量、不同成长阶段的企业,有不同的特色,但其“化旧物为时尚”的能力让人眼前一亮,尤其是对旧厂房的改造利用,更是他家的拿手绝活。

  【厂改园】德必龙潭WE”(原北京显像管总厂)、德必虹口运动LOFT(原海电气集团华东电焊机厂)、德必法华525(原服装厂车间)

  【改造前】北京显像管总厂,位于北京东城,是全国生产显像管的重点工厂之一,自1966年开始生产牡丹、熊猫等名牌电视机配套产品,部分产品还远销海外。2016年以来,随着北京对于“非首都核心”功能的转移清退,以及城市功能的发展要求,原来的经营业态亟待被更新与释放。

海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

  【改造后】改造后,园区总面积10000平方米,建筑上,融合传统的中国庭院式建筑,结合意大利地中海设计,项目共5层,单层面积2200平米,层高2.7-5,5米左右不等,已经在招商运营中。

  【企业名片】中国文化产业发展集团公司(前身中印集团),是国资委直属中国国新控股有限责任公司的全资子公司,是国资委系统面向文化产业进行投资运营的专业化平台。公司在北京城区,开发了“新华1949”文化金融创新产业集聚区、人民美术文化园、百花新原建筑设计园等特色文创园区,具有从园区设计、投资建设到产业研究、招商引企、专业化运营等全流程业务能力,是文创园区专业化开发运营的央企品牌。

  【改造前】位于北京西城区,是北京新华印刷厂的生产厂房及库房,该厂成立于1949年,在此之前的名字叫正中书局北平印刷厂,后改为新华印刷厂后,是国家级重点书刊印刷企业、中央国家机关和中央直属机关定点采购印刷单位。新中国成立以来,数不清的马克思、恩格斯、列宁、毛泽东等革命领袖的著作,从这里传遍大江南北。

海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

  【改造后】随着区域经济的发展,北京新华印刷厂搬至亦庄,在原厂址上,“新华1949”文化金融创新产业园焕发新生。园区规模4.5公顷,总建筑面积5.5万平方米,2013年6月竣工,中印集团总投入1.7亿元。园区改造后,以中国红色为基调,赋予现代主义设计风格;引进了北京市国有文化资产监督管理办公室、北京市文化创意产业成果展示展览中心、文投集团、首都创意工厂、基金公司等企事业单位入驻。

  【企业名片】该公司团队很早就涉足旧厂房的改造,沿革上去,有将近20年的历史。1997年,尚8公司团队在北京朝阳区光华路改造汽车厂房及仓库,创建清华大学艺术学院LOFT理念,提供艺术工作室;2007年,位于CBD核心区的郎家园8号,则是“尚8”的发源地,这里曾是北京电线电缆总厂的废弃厂房,改造成园区后,吸引了文化娱乐界的刘仪伟、张亚东、李湘等入驻,这让尚8一举成名。2010年起,尚8开启品牌式、连锁式经营之路。在后期的发展中,尚8产业园的载体,已经不仅仅是老厂房,还包括文物建筑、集体经济组织建设的新建筑等不同的物业类型。

  【厂改园】艺术8-中欧艺文之家(中法大学旧址)、尚8西城区设计园(敬业电工工厂)、尚8人文创意产业园(原中国社会科学院研究生院)等。

  【改造前】原北京化工机械厂,位于西大望路,是国内十大化工机械厂之一,曾承接修建毛主席纪念堂部分设备的制造任务。2016年,该厂拿出部分面积转型开发文创园区。

海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

  【改造后】74幢厂房原为阀门车间,2017年尚8租赁该车间改造为尚8北京设计园区,面积6100平米。改造后,主体为文创办公,配套包括球馆、冰上世界、攀岩馆,品牌咖啡馆、书店、美术馆、共享会议室、路演中心等一应俱全,是厂房里的联合办公空间。

  【企业名片】丰宝恒集团成立于2002年,专注不动产改造16年。公司已改造运营了科技产业园、文化产业园、创业产业园、广告产业园、城市商务园等多种智慧型现代服务产业园,项目均全部自持运营。在改造类产品中,丰宝恒形成了较为明确的业务模式:丰宝恒整租房产资源,向合作方支付租金,租期不低于10年,丰宝恒投入资金进行园区打造后获取经营收益;或丰宝恒整租房产资源,向合作方支付保底租金,租期不低于10年,超过保底租金的经营收益,双方按约定的比例分享收益。目前,改公司代表性的改造项目方家胡同46号院、丰宝恒大厦、京师科技大厦、纳特物流园等。

  【改造前】位于北京市东城区安定门内大街(国子监南第一个胡同),原中国机床厂厂址,占地面积9000平方米,现有建筑面积约13000平方米,是北京工业史上重要的“机床基地”。方家胡同融合了多种历史气质,一是为传统文化所环绕,北邻国子监、孔庙地区,东边是雍和宫,南边是首都剧场,西有钟鼓楼等;二是民国时期,早期机械工业在这里落脚;解放后,方家胡同成为北京工业史上重要的“机床胡同”,也曾改名为红日北路七条;方家胡同46号院曾是机械维修站,一直运转到21世纪初期。

海量旧厂只能一拆了之?5大职业玩家如此掘金

  【改造后】2008年3月,北京丰宝恒投资公司将这里整体承租、改造、出租。整个园区依照原机床厂建筑空间改造成不同功能空间,有办公空间、展示空间、表演空间、餐饮休闲空间等等。如今,机床厂已变身成为容纳一个520座的剧场、一个200座的排练场、一家经济型酒店、40家创意企业的“文化创意工厂”。

  在这些厂房改造的职业选手中,我们大约可以看到两派基本力量,一是自身拥有厂房资源的“大房东”亲自下场,二是通过整租方式进行合作的“二房东”;在行业背景上,形成了实体产业和房地产两大力量分庭抗礼的局面。

  而在项目体量上,则千差万别,有的能达到几十万方,有的不过区区几千平米;在发展道路上,有的企业走向品牌连锁化,有的则因势就行保留了厂房自身的品牌。